Правовой консалтинг от компании ГАРАНТ (10)

Организация строит складской комплекс для дальнейшей сдачи в аренду. Стоимость объекта на сегодняшний день окончательно не сформирована (ведутся отделочные работы и работы по прокладке инженерных сетей).

Может ли организация до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и принятия объекта на учет в качестве основного средства сдать склад в аренду? Каковы юридические последствия данной сделки для арендодателя и арендатора?
1. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). До момента такой регистрации объект строительства представляет собой составную часть земельного участка, а стало быть, может быть передан другому лицу только посредством предоставления права пользования земельным участком. Ранее суды, основываясь на приведенных положениях закона, зачастую, признавали ничтожными договоры, направленные на передачу объекта капитального строительства во временное пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 04. 05. 2011 г. № Ф07-3278/11, ФАС Московского округа от 15. 02. 2010 г. № КГ-А41/303-10, ФАС Волго-Вятского округа от 24. 02. 2010 г. по делу № А29-6054/2008).

Однако в п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17. 11. 2011 года № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25. 01. 2013 г. № 13) суд указал, что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 15. 01. 2013 г. № 9798/12.
Таким образом, отсутствие регистрации права собственности арендодателя на объект капитального строительства при рассматриваемых обстоятельствах не препятствует заключению договора аренды.

При этом следует учитывать, что договор аренды здания, сооружения или помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, смотрите также информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01. 06. 2000 г. № 53). До получения же разрешения на ввод объекта в эксплуатацию право собственности на него не может быть зарегистрировано. Однако, как разъяснил ВАС РФ в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17. 11. 2011 г. № 73, если одно лицо передало имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний и стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, считается, что такое соглашение, несмотря на отсутствие государственной регистрации, связало их обязательством; такое обязательство подлежит исполнению в соответствии с условиями договора. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (кроме случаев, если для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство).

Однако эксплуатация объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию является нарушением норм публичного права, не затрагивающее частноправовые отношения между участниками гражданского оборота. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды, поскольку закон не предусматривает такого основания недействительности сделки.*(1) Указанная правовая позиция недавно нашла поддержку в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17. 11. 2011 г. № 73. Как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28. 04. 1995 г. № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов.

Таким образом, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в рассматриваемой ситуации не влечет недействительности договора аренды. Не влияет на действительность договора аренды и судьбу правоотношений, возникающих из него, и непринятие объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.

При этом арендатору целесообразно убедиться в том, что лицо, выступающее арендодателем, действительно является законным владельцем созданного объекта, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию которого сможет зарегистрировать свое право собственности на него (а именно имеет соответствующее право на земельный участок, разрешение на строительство), поскольку в противном случае существует риск заключения договора с неуправомоченным лицом.

*(1) Исключение предусмотрено законом только в отношении самовольных построек (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия.