Договор аренды земельного участка

Застройщик заключил договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Договор заключен в 2008 году, срок его действия истекает в 2015 году. На данном земельном участке будут возведены жилые дома, являющиеся объектами долевого строительства. В настоящее время идет стадия проектирования, строительство начнется в 2013 году.
В какой момент и у кого возникает право собственности на возводимые объекты долевого строительства?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Право собственности на объекты долевого строительства первоначально возникает у участника долевого строительства в момент государственной регистрации за ним этого права.

Обоснование вывода:
Прежде напомним, что права на создаваемое недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ). Иного момента возникновения права собственности на объекты долевого строительства не установлено ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).
Поэтому до регистрации права собственности на объект долевого строительства права собственности не возникает ни у застройщика, ни у участника долевого строительства.

Закон № 214-ФЗ не требует регистрации права собственности на объект долевого строительства сначала за застройщиком. В силу ст. 12 этого Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо указаний на то, что застройщик во исполнение договора должен передать права на объект долевого строительства, Закон № 214-ФЗ не содержит. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства производится непосредственно за участником долевого строительства по его заявлению (ч. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Основанием для такой регистрации являются передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства и документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства (ч. 2 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). Указанное разрешение передается застройщиком в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после его получения (ч. 3 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).

Также необходимо принимать во внимание положение п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому создание вещи порождает право собственности у создавшего ее лица только тогда, когда она создана этим лицом для себя. По смыслу этой нормы ни подрядчик (если строительство осуществлялось с его привлечением), ни застройщик не должны признаваться собственниками объектов долевого строительства, поскольку строительство этих объектов осуществляется для участников долевого строительства и за их счет.

Таким образом, право собственности на объекты долевого строительства первоначально возникает у участников долевого строительства в момент государственной регистрации за ними этого права (смотрите также постановление ФАС Центрального округа от 6 августа 2009 г. N А68-9605/08-296/10, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 июля 2006 г. № Ф08-2838/06, постановление ФАС Поволжского округа от 14 декабря 2010 г. по делу N А65-7705/2010).
Однако из этого правила Законом № 214-ФЗ установлены исключения. Так, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства (недостроенный объект недвижимости, в который входят объекты долевого строительства) при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Закона № 214-ФЗ). При уклонении застройщика от государственной регистрации такая регистрация осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Указанные положения Закона установлены, очевидно, исключительно для обеспечения возможности обращения взыскания (продажи на публичных торгах) на находящийся в залоге объект незавершенного строительства и являются лишь исключением из общего правила, по которому право собственности на объекты долевого строительства приобретают участники долевого строительства с момента регистрации за ними этого права.

К сведению:

С момента регистрации права собственности на какой-либо из объектов долевого строительства, находящийся в многоквартирном доме, земельный участок под таким домом поступает бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в нем (ч.ч. 2, 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ). В этом случае договор аренды земельного участка, заключенный застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 11642/11).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия.
Компания Гарант-Евразия, телефон в г. Челябинске (351)775-43-44.