Базовая станция и антенны оператора сотовой связи

На крыше здания, принадлежащего организации, планируется разместить базовую станцию и антенны оператора сотовой связи.
Какими положениями ГК РФ регулируются данные отношения? Это будет аренда или оказание услуг по размещению оборудования?

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Очевидно, что отношения, связанные с предоставлением права пользования имуществом (в том числе отдельными конструктивными частями этого имущества), не укладываются в предмет договора возмездного оказания услуг, поскольку не предполагают совершения обязанным лицом каких-либо положительных (активных) действий по отношению к кредитору.

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату, регулируются нормами о договоре аренды (ст. 606 ГК РФ). В то же время ст. 607 ГК РФ устанавливает, что объектами аренды могут быть только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), не упоминая о том, что предметом договора аренды может быть и часть вещи. Таким образом, хотя отношения по возмездному пользованию частью вещи по своей природе тождественны арендным, текстуальное толкование положений ГК РФ не позволяет распространить на эти отношения нормы об аренде.

В связи с этим в судебной практике долгое время был распространен подход, в соответствии с которым договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (например часть крыши), не является договором аренды, а представляет собой непоименованный договор (договор особого рода) (п. 2 ст. 421 ГК РФ), к правоотношениям из которого применяются общие положения об обязательствах и договорах и условия самого договора, а не нормы части второй ГК РФ об отдельных видах обязательств (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Позднее ВАС РФ уточнил свою правовую позицию, указав, что к таким договорам по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению положения законодательства о договорах аренды (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64). Аналогичный подход проиллюстрирован в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134.

Наконец, в более позднем постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (п. 9) суд изменил ранее описанную правовую позицию, разъяснив, что положение ст. 607 ГК РФ не препятствует заключению такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Тем самым ВАС РФ окончательно признал, что предметом аренды могут быть и части вещи (в том числе, например, крыша здания или ее часть). Соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов, что следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28. 04. 1995 г. № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

Таким образом, с учетом указанной правовой позиции правоотношения из договора, предусматривающего предоставление во временное пользование части крыши здания для размещения антенн и т.п. оборудования, регулируются нормами о договоре аренды. В частности, на такие отношения распространяются требования о регистрации договора, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), правила о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ), преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) и прочее. При этом арендное обременение устанавливается на все здание в целом. Следует учитывать, что, поскольку в этом случае арендатор осуществляет только пользование объектом аренды, а не владение им, он не вправе предъявлять требования, основанные на положениях статей 301, 304, 305 ГК РФ.

Эксперт службы
Правового консалтинга
ГАРАНТ
БАХТИНА Анастасия.
Компания Гарант-Евразия, телефон в г. Челябинске (351)775-43-44.

2 комментария для “Базовая станция и антенны оператора сотовой связи

Обсуждение закрыто.